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买房肯定赚?职业楼市炒手的投资保值定律

 类别:购房宝典 发表于:2012/9/4 共被阅读过 674

 殷杰(化名)说:“深圳是一个移民城市,好的房子能卖出,再差的房子也能卖出,深圳的二手房无论在交易量和交易速度上在全国都是独一无二的,这种情况维持20~30年都不会有问题。”
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 长期关注深圳地产,殷杰对深圳的熟悉就像在这里生活了几十年。他说,地铁的开通对于楼盘的影响是非常大的,像香港的太古城,地铁开通,价格立即从每平方米4000元上升到了9000元左右。在深圳,地铁的开通,会带来房产价值上升15%~20%。
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 几年来,对深圳房产的投资,殷杰坚持着一套自己的策略,以稍微低于市场价的价格购入,以接近或者略高于市场价的价格卖出,收益仅在2万~3万元人民币之间。他说,如果考虑5%的营业税,就要购买大型单位,才有利润可赚,不过,这样投资的前提是资金充裕。
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 然而,对于一个房产投资客,殷杰却认为,作为一个传统的投资项目,房地产投资的吸引力,并非为了获取多高的收益,很大程度是相对流通的货币而言,货币容易贬值,房地产项目由于土地资源的稀缺性和建筑的价值传递,保值功能要强得多。在一个经济发达、房地产市场成熟的区域,除非因战争或金融风暴等因素,一般情况下,房地产项目是不会贬值的。
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 尽管生活在上海,殷杰却始终没有投资这块热土。他说,那个被很多经济学家讲述的“囚徒困境”故事,正在上海演绎成一个活报剧。一项关于上海房地产市场的信心调查,显示出上海市房地产企业家信心指数跌到90点以下,已经与本轮房地产价格上涨起始点的1999年差不多。
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 在殷杰看来,一旦房地产市场价格走势出现逆转,那么大幅降价就是谁也挡不住的趋势。上海房地产市场笼罩在降价浓雾之中,而上海楼市的故事,同样也会在北京上演。
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 他从报纸上又翻出了北京的数字,北京市1~8月的统计数据已经颇能说明问题。一组数据是,1~8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米,同比分别下降23.8%和20.2%。另一组数据是,截至8月底,空置一年以上商品房面积385.4万平方米,同比增长23.7%,增幅比上年同期高30.8个百分点。
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 殷杰说,投资房地产的暴利时代已结束了,以后,投资房产只比投资其他行业的收益水平稍微高些,也就是说,投资一套房子,每年的租金应该在房价的6%到8%之间就不错了。然而,现在上海的房价和租金水平,每年的收益只有房价的4%左右,购买国债年收益率也能达到3%。
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 在他看来,房产投资在10年到15年之间就必须变现,超过20年就没什么价值了。如果100万元的房子,目前只能租到4万元左右,有可能会有上涨的空间,但是最多也就涨到七八万元,而其他很多的领域,投资回报率完全可以高于房产。
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 置业肯定保值,买房出租却不见得划算。殷杰解释道,对于大部分人而言,房产投资年限大都在12年到18年之间,而出租率及月租受市场影响很大。譬如,美国80%的城市房租下滑,房租下滑主要原因有二:一是由于利息不断下调,使更多的租房者有能力买房,因此对租房的需求量减少;二是受几年前经济发展的刺激,许多建筑商大批兴建用于出租的公寓,市场供大于求。在美国,利息每上升1%,就会有250000人买不起房子,因此当利息上升的时候,就又会有一批人回到租房的行列中。
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 房产投资效益最常用的一个指标是“投资回报率”,主要就是计算租金的年回报率,租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。譬如,购买一套面积为42平方米的小单位,总价为42万元,成交单价为10000元/平方米,首期房款为三成13万元,供20年按揭,贷款29万元,月供款约为2000元,如果月租金3000元出租,那么租金回报率=3000×12/420000=8.6%。
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 殷杰介绍,这个公式比较适合一次性付款的情况,因为它只考虑租金和房价。对于按揭贷款购房的回报情况,就稍微复杂一点,投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款),投资回报率=(3000-2000)×12/130000=9.2%。
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 当然,这两种计算方式都不够准确。因为,两个投资回报率的计算方法,并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本,如租金税费、装修费用和利息等,如需要考虑所有因素,收益率要打折扣。
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 殷杰表示,若以此为参考的话,住宅投资回报在6%以上,就视为可接受的回报率,8%以上的回报就算比较丰厚了。
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 殷杰的经验,卖房需要一定时间,不像股票那样,上网或通过电话即可抛出。从签订合同到房屋过户至少需要一两个月,这段时期内屋主仍需支付贷款及利息。另外,由于一手房不仅价格高,再加上装修成本,投资二手房比一手房划算。但是,二手房物业过了几年,升值高峰期过后,价格就会趋于稳定,有时由于物业的一些问题都可能导致价值降低。
新华网河北频道
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