首页
买房
新商品房
二手房
租房
租房
短(日)租
商业
写字楼

商铺

热门
西高新 南郊
城边 北郊
[我要免费发布]
当前位置:网站首页 -> 魅力岐山

《理财师细谈个人如何做房产投资》

 类别:购房宝典 发表于:2012/9/11 共被阅读过 583
武汉市江汉区的小王夫妇,现在居住的房子是套老式的一室一厅,而他们另外还有两处房子:一年前小两口在市中心买了一套80平方米两室一厅的房子,将其租了出去,做起了房东。为了圆他们的“豪宅”梦,最近他们又贷款买下了一套120平方米三室两厅的大房子。每月还贷的钱从何而来?原来是两室一厅的租金在“进补”。

  业内人士称,目前,像这样做房东“楼赚楼”在江城大有人在。一些业主花少量的钱,买下一套小房子,将其租出去,然后再贷款去购置一套更大的房子,每月用小房子所收租金去交大房子的贷款,这样“以楼养楼”、“以楼赚楼”。

  据悉,这种理财方式在广州、上海等沿海发达地区,已经非常流行,是“滚动置业”理财方式的一种。

  小房比大房赚得多

  依照现代人居住的需求标准,一般60至100平方米以下的房子称之为中等户型,60平方米以下的称之为小户型,大户型则在100平方米以上。

  专家介绍,大户型单从居住上考虑,自然是舒适安逸,但从投资角度看,存在的风险较高,利润空间也小。对投资者而言,小户型的投资回报率远比大户型高。

  举个简单的例子,花50万元买个140平方米的大户型和花25万元买个70平方米的小户型,虽然一个是大两居,一个是小两居,但在武汉租赁市场上出租的价格比较接近。一般来说,小两居的月租金为600元左右,大两居的月租金是800元左右,这样算下来,小户型的投资回报率比大户型可高多了。

  朱先生原来花36万元买下武昌火炬路一套146平方米的大户型,月收租金为1200元,年回报率约3%。现在抛出套现后,买入两套价值18万元的二室一厅,出租后各收取月租金800元,年回报率上升到6%,且好租多了。还有一些业主将三室一厅或四室二厅的大户型,分拆成三四个单间分租,其回报率也远高于原来整套出租的收益。

  精打细算才会赚

  房产投资是一种花费大的投资行为,任何盲目和冲动都是不可取的。在房产投资之前,必须进行成本测算。

  民生银行理财师介绍,目前房产投资的成本包括首期付款、按揭还款(包括本金和利息)、保险费、公证费、契税、二手房交易费,以及首付款和按揭还款的利息损失。

  首付款目前最低为两成,一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭贷款期限最长的为30年,还款方式主要有等额还款和等本金还款等。保险费根据按揭年限计算,提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。二手房交易费则由中介公司收取。

  理财专家称,如果投资人的资金有限或有意扩大投资规模,需依靠银行贷款,按月支付按揭利息,就要正确选择还款方式,以减少按揭利息支出。等额还款是一种采取递增还本金、递减还利息的方法,而等本金还款法每期偿还的本金固定,按实际贷款余额计息。同样一笔银行按揭贷款,采用等额还款法的利息支出要多于采用等本金还款法。

  其次,要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款,主要部分是首付款。如果按一年期定期利率1.98%计算,20万元首付款的年利息损失近4000元。

  最后,还需要估算一次性的交易费用,包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说,一套50万元的商品房两次的交易费用在1.7万元左右。

  四种风险需提防

  华夏银行武汉分行理财师认为,虽然滚动置业利润空间可观,但也有风险,最重要的是要保证房子能租出去。十几年以后能不能白赚上一套大房子,关键还要看投资者的眼光。

  武汉市房地局专家称,在江城投资房地产,想以楼赚楼,目前存在四种风险:

  供应量的风险。大量涌现的新楼盘会稀释一个地区的有效需求,选择未来供量较少的地区进行投资,是规避此类风险的有效手段。

  有效需求不足的风险。影响有效需求的因素很多,大到宏观经济的走势,小到区域经济的繁荣程度以及当地产业结构、人员结构的变化等等。

  产品落后的风险。随着我国加入世贸,国外先进的建筑材料、配套设施等开始以较低的成本进入国内,使得住宅产品在性能方面产生较大的飞跃,而以前建造的相对落后的住宅,其租金价格会大打折扣。

  社区环境变化的风险。周邻档次越来越低、服务配套设施落后或恶化、治安不良等,都会导致房产价格下滑。

转帖自:烟台房地产网


提供以下服务:
1 全市各类房地产租赁、买卖、置换 。
2 代办产证、交易过户、按揭、抵押贷款、评估、保险、公证。
3 房地产项目策划、楼盘代理。
4 房地产政策、法律咨询 公司长年收购各类抵押、单位改制、销售困难、积压房地产。
 房产业务免费咨询电话:029-88528481 QQ:64313595
 网址: http://www.fc.sn.cn
 
关于我们 | 会员专区 | 广告业务 | 意见与建议 | 联系我们
版权所有:西安房产信息网 陕ICP备11012478号
房产免费咨询电话:18992812213 站长QQ:64313595
本站发布信息免费,不收取任何费用!