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按 揭 108问

 类别:银行贷款 发表于:2012/10/17 共被阅读过 775
按 揭 108问
随着人们提前消费意识的不断提高,越来越多的人选择通过按揭的方式购买商品房。事先了解和掌握一些按揭常识,将有益于消费者做到心中有数。以下是一些关于按揭的小常识,谨供大家参考。
1、什么是按揭?
答:按揭一词并非法律用语,而是实务操作中的一种习惯性称谓。它是一种贷款方式,是指具有完全民事行为能力的自然人,在购买时,就部分或大部分购房款向银行或其他金融机构(下文简称“贷款银行”)提出贷款申请,以其所购房产所有权或期权作为按期偿还贷款的担保,同时,若其所购商品房尚不具备直接办理所有权变更登记手续的,则该商品房的开发商为购房人按期偿还贷款,向“贷款银行”提供信誉担保,对购房人的贷款债务承担连带保证责任。
2、“按揭”一词从何而来?现状如何?
答:“按揭”一词最早兴起于香港,是香港人对英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的意译和音译的混合体。九十年代初,“楼花按揭”这一新颖的融资购楼方式由香港传入我国大陆,因其将购房人、银行、开发商三方利益形成了最佳组合,显示了独特的功能和优势。目前,很多银行都开办了楼宇按揭业务并形成了一整套操作程序,按揭已成为人们融资购房的重要方式。但是现有的法律、法规及有关的司法解释都未使用“按揭”一词,司法实践中也是将按揭与抵押等同,适用有关抵押的法律规定解决按揭引发的法律纠纷。
3、按揭有哪些分类?
答:最初的按揭,仅指个人住房抵押贷款。但随着社会经济的不断发展,按揭业务的内容也不断得以充实和扩展。目前,按揭的分类主要有:
⑴根据标的不同,分为个人住房按揭、汽车按揭、个人商业用房(商铺)按揭、写字楼按揭、装修按揭、消费按揭等;
⑵根据房屋价值属性的不同,分为商品房按揭、经济适用房按揭;
⑶根据房屋状况的不同,分为一手房按揭、二手房按揭等。
本文除特殊说明外,按揭仅指商品房按揭贷款。
4、办理按揭中涉及几方当事人?
答:按揭所涉及的当事人一般包括:
⑴贷款人,即批准借款人申请,并向申请人发放住房贷款的银行;
⑵借款人,即向贷款银行申请住房贷款的购房人;
⑶保证人,即与贷款银行达成贷款合作协议,由贷款银行向其客户(即购房人)提供购房贷款,并由其承担连带责任的房地产开发商;
⑷保险人,即为按揭贷款申请人办理所购商品房保险的保险公司。
5、按揭所涉及的法律关系有哪些?
答:按揭所涉及的法律关系一般有:
⑴借款人因购房与房地产发展商产生的房屋买卖关系;
⑵借款人为支付购房款向银行申请贷款,与贷款银行所发生的借贷关系;
⑶借款人(即抵押人)将所购房屋抵押给贷款银行,与贷款银行所产生的抵押关系;
⑷房地产开发商作为保证人向银行保证借款人按期清偿贷款,而与银行所产生的保证关系;
⑸借款人按银行指定的险种向保险公司购买所购房产的保险,而与保险公司所产生的保险关系。
6、购房人在按揭各法律关系中有哪些主要权利?
答:购房人的权利主要有:
(1) 有权了解、咨询、知悉按揭贷款的有关事项;
(2) 有权要求贷款银行按合同约定的时间、金额、方式发放贷款;
(3) 借款清偿前后,均有权占有、使用所购房产;
(4) 征得贷款银行同意后,有权将抵押房产出租、转让赠与或以其他方式处分;
(5) 因房屋买卖合同无效、被撤销导致贷款目的无法实现时,有权要求解除借款合同(借款合同另有约定的除外);
(6) 结清全部贷款本息后,有权要求贷款银行返还《房地产权证》及其他有关文件,并办理抵押登记涂销手续;
(7) 有权向贷款银行追讨违约金。
7、购房人在按揭各法律关系中有哪些主要义务?
答:购房人的义务主要有:
(1) 申请按揭时,贷款人应当提交真实资料,不得弄虚作假;
(2) 按贷款合同约定的期限、金额偿还贷款本息;
(3) 妥善保管、使用抵押房产,因过错致抵押房产毁损,其就保险公司赔偿后的不足部分向贷款银行承担保险范围以外的损失;
(4) 结清贷款前,未经贷款人同意,不得擅自将抵押房产出租、转让、赠与或以其他方式处分;
(5) 按揭期间,应将所购房产的《房地产权证》、保险单正本等资料交贷款人保管;
(6) 因抵押房产与第三人发生纠纷,或抵押房产被司法机关依法采取强制措施,应及时通知贷款银行;
(7) 借款人变更住所、联系方式、通讯地址的,应及时通知贷款银行。
8、贷款银行在按揭各法律关系中有哪些主要权利?
答:贷款银行在按揭各法律关系中有以下主要权利:
(1) 审查借款人提供的资料,决定是否批准按揭申请;
(2) 要求借款人将所购房产所有权作为贷款的抵押,抵押期间,有权保管该房产的《房地产权证》、保险单正本等相关权证;
(3) 监督借款人抵押房产的使用情况;
(4) 有权主张借款人未经其同意,擅自处分抵押房产的行为无效;
(5) 借款人未按期偿还贷款本息,贷款人有权处分抵押房产以清偿贷款本息;
(6) 因借款人过错致抵押房产价值减少,有权要求其恢复抵押房产价值或提供相当价值的担保;
(7) 借款人未如期偿还贷款本息,有权要求开发商承担全部清偿责任;
(8) 有权就保险范围内的贷款损失要求保险公司赔偿;
9、贷款银行在按揭各法律关系中有哪些主要义务?
答:贷款银行在按揭各法律关系中有以下主要义务:
(1) 按贷款合同的约定发放购房贷款;
(2) 借款人全部结清贷款本息时,将抵押房产的《房地产权证》、保险单正本等交还借款人;
(3) 出具贷款本息全部结清的证明,协助借款人办理抵押登记涂销手续。
10、开发商在按揭法律关系中有哪些主要权利?
答:开发商有以下主要权利:
⑴有权督促购房人向贷款银行按贷款合同的约定如期支付贷款本息;
⑵有权直接取得贷款银行向购房人发放的按揭款;
⑶在代未如期还款的购房人清偿其尚欠的全部贷款本息后,即取得贷款人对购房人享有的包括抵押权在内的全部权益,有权依法处置抵押房产。
11、开发商在按揭法律关系中有哪些主要义务?
答:开发商的主要义务有:
① 购房人未按期还款时,代其向银行清偿尚欠的全部贷款本息;
② 保证将贷款银行划入其帐户的购房人贷款专项用于抵押房产的建设,不得挪作他用;
③ 抵押房产通过综合验收后,在合理期限内,办理《房地产权证》和《他项权证》,并将前两证直接交付贷款银行保管;
12、个人商品房按揭贷款有哪几种类型?
答:个人商品房按揭贷款主要有以下三种类型:
⑴个人住房公积金贷款。适用于缴存了住房公积金的职工,申请购买、修建自住用房所需贷款;
⑵个人住房商业性贷款。即通常所说的住房按揭贷款,适用于未缴存住房公积金的职工购房贷款;
⑶个人住房组合贷款。申请住房公积金贷款不足以支付全部购房款的借款人,可同时向银行申请住房按揭贷款,二者的组合方式即为“个人住房组合贷款”。
13、什么是商品房?怎样办理商品房按揭贷款?
答:商品房是指房地产开发商建造并用于出售的房屋。办理商品房按揭贷款的程序大致如下:
⑴购房人与开发商签订商品房买卖合同,并办理商品房买卖合同的登记手续;
⑵购房人付清首期购房款,向办理按揭业务的律师提交贷款银行要求提供各种文件,申请按揭贷款;
⑶律师对购房人资料作形式审查并见证;
⑷贷款银行对经律师见证、公证处公证的购房人提交的资料进行审查,对合格者予以批准;
⑸银行与购房人签订抵押贷款合同,银行与开发商签订保证合同;
⑹抵押贷款合同签订后,购房人在律师的指引下到贷款银行认可的公证处办理相关公证手续;
⑺律师为购房人代办该商品房的保险,抵押期间保险单正本由贷款银行收押;
⑻贷款银行向购房人发放贷款,通常按贷款合同或保证合同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款帐户或转入借款人在贷款银行开立的存款帐户;
⑼借款人在贷款银行开设还款帐户,按期向该帐户还款付息,直至结清全部贷款本息;
⑽抵押期间取得的房地产权证应交贷款银行保管;
⑾贷款到期日前,借款人如果提前偿还贷款,应按合同约定向贷款银行提出申请;
⑿贷款结清后,借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”,取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本,到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。
14、贷款申请人需要具备哪些条件?
答:申请商品房按揭的人应当具备以下条件:
⑴具有完全民事行为能力;
⑵具有城镇常住户口或有效居留身份证明;
⑶有稳定的职业和经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
⑷有合法有效的购买自住用房的合同、意向书或协议;
⑸有不低于所购房产全部价款10%或30%的自筹资金用于支付首付款(这款是银行提供按揭条件,但也有“零首付款”按揭业务);
⑹自愿以所购房产作为偿还贷款的抵押;
⑺贷款银行规定的其他条件。
15、住房按揭贷款的发放对象有无限制性规定?
答:具有完全民事行为能力的中国公民,在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人,在中国大陆内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人,只要符合贷款条件,都可以向银行申请按揭贷款。
16、办理住房按揭需要提交哪些材料?
答:⑴个人住房贷款申请审批表;
⑵经贷款银行认可的律师见证的身份证件(包括居民身份证、户口本、军官证;在中国大陆有居留权的境外、外国的自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
⑶贷款银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;
⑷合法有效的购房合同、认购书、协议或其他批准文件;
⑸保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人资信证明;
⑹开发商出具的借款人已支付首期房款的证明;
⑺如果借款人的配偶与其共同申请借款,应出示结婚证和户口簿等身份证明;
⑻贷款银行规定的其他文件和资料。
17、按揭贷款的额度和期限如何确定?
答:目前个人商品房按揭贷款的额度最高为90%,即借款人至少要先支付所购房产总价款的10%作为首期付款,才能向银行申请按揭贷款。但通常个人商品房按揭贷款额度为80%。按揭贷款的期限可以根据实际情况确定,但最长不得超过30年。
18、什么是二手房?如何办理二手房按揭?
答:二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房,在办完产权证具有完全处分权后,在二级市场上合法交易买卖的住房。
办理二手房按揭一般分为以下几个步骤:
⑴购房人与售房人签订房屋买卖合同;
⑵委托经贷款银行认可的依法成立的房地产评估机构对房屋价值进行评估,出具主体报告;
⑶根据评估价的30%确定并支付首期购房款;
⑷向贷款银行提出按揭申请、提交相关资料;
⑸经贷款银行认可的律师对申请人提交的相关资料作形式审查并见证;
⑹贷款银行对经律师见证的购房人提交的资料进行审查,符合条件的予以批准;
⑺签订借款合同和抵押担保合同,并办理前述合同的抵押登记、公证、保险等手续,保险单正本交贷款银行保管;
i. 贷款银行发放贷款,按贷款合同约定将贷款直接汇入售房人帐户;
ii. 购房人与售房人办理房地产过户手续,变更后的房地产权证由贷款银行保管;
iii. 借款人在贷款银行开设还款帐户,按期通过该帐户向贷款银行还款付息,直至全部结清贷款本息;
⑽贷款到期日前,借款人如提前偿还贷款,则应按合同约定提前向贷款银行申请;
⑾贷款结清后,借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”、取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本,到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。
19、办理二手房按揭需提交哪些材料?
答:⑴个人住房贷款申请审批表;
⑵身份证明(居民身份证、户口本、军官证;在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
⑶贷款银行认可的居民身份证、户口本、军官证,在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件收入证明;
⑷与售房人签订的合法、有效的房屋买卖合同或协议;
⑸售房人出具的借款人已支付首付款的证明;
⑹所购房屋的权属证明文件及房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;
⑺贷款银行认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告;
⑻保证人同意提供担保的书面承诺及保证人资信证明;
⑼如果借款人的配偶与其共同申请借款,应出示结婚证和户口簿;
⑽贷款银行要求提供的其他文件或资料。
20、什么是住房公积金?有何用途?
答:住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
社会团体及其职工个人缴纳并长期储存的,用以日后支付购买、建造自住用房,翻修、大修自住住房等费用的具有储备金性质的资金。根据规定,住房公积金只能用于职工住房的消费和职工住房建设资金的融通,不得挪作他用。
21、缴存住房公积金的人享有哪些主要权利?
答:缴存住房公积金的人主要有以下权利:
⑴按规定提取住房公积金;
⑵按规定申请住房公积金贷款;
⑶对公积金负缴个人所得税(即个人工资超过800元的部分,减去应缴纳的公积金数额后再计算个人所得税);
⑷查询本人公积金的缴纳、提取、金额等情况。
22、什么情况下,职工可以提取住房公积金?
答:职工有下列情形之一的,可以申请提取职工本人住房公积金账户内的存储余额:
 ⑴购买、建造、翻建或大修具有所有权的自住住房的;
 ⑵偿还购房贷款本息的;
 ⑶租房自住的;
 ⑷离休、退休(或达到法定退休年龄) 的;
 ⑸完全丧失劳动能力,并与所在单位终止劳动关系的;
 ⑹出境定居的;
 ⑺非本市户口职工与单位终止劳动关系的;
 ⑻户口迁出本市,并与所在单位终止劳动关系的;
 ⑼下岗、失业人员,男性45岁(含45岁)、女性40岁(含40岁)以上,且连续下岗、失业12个月以上的;
 ⑽职工死亡或被宣告死亡,其继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内存储余额的。  
依照上述1-3项提取的,提取金额保留到十位整数;依照4-10项提取的,需同时注销职工住房公积金账户。职工提前提取住房公积金总额不得超过购买、建造、翻建、大修自住住房的费用或偿还购房贷款本息。
 23、提取本人住房公积金不足时怎么办?
答: 购买、建造、翻建、大修自住住房时,若提取本人名下住房公积金不足,经配偶、同户(住)家庭成员或其他直系亲属同意,并经指定金融机构确定机构确认后,可以提取配偶、同户(住)家庭成员或其他直系亲属的住房公积金,也可以向住房公积金管理部门申请住房公积金贷款。
24、什么是“个人住房公积金贷款”?与其他类型贷款相比有何特点?
答:个人住房公积金贷款,是指按规定实行了住房公积金制度的人,以其在本市购买的普通自住住房作为抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。
个人住房公积金实行“低存低贷”政策,按照法定半年期定期存款利率计算,比其他类型贷款的利率低很多。目前5年以下(含5年)公积金个人住房贷款年利率为3.60%,个人住房商业贷款年利率为4.77%;5年以上公积金个人住房贷款年利率为4.05%,个人住房商业贷款年利率为5.04%。低息是个人住房公积金贷款的主要特点。
25、申请住房公积金贷款需要符合哪些条件?
答: 申请住房公积金贷款应当具备下列条件:
(1)具有本市城镇常住户口或有效居留证件;
(2)申请前连续缴存住房公积金半年以上,累计缴存公积金的时间不少于2年;
 (3)自筹资金达到所购住房总价的30%以上(含30%);
 (4)具有稳定的职业和稳定的收入来源,有偿还贷款本息的能力;
 (5)签定了购买住房的合同或协议;
 (6)符合委托人和受托人规定的其他条件。
26、申请住房公积金贷款需要提交哪些资料?
答:申请住房公积金贷款应当提交以下资料:
(1)住房公积金个人借款申请书;
(2)身份证件(居民身份证、户口本或其他身份证件);
(3)所在单位出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力的证明;
(4)合法有效的购房合同、协议或其他批准文件;
(5)抵押物清单,权属证明文件,权利人同意抵押的证明;
(6)住房公积金管理部门认可的房地产评估机构出具的抵押物评估报告;
(7)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;
(8)借款人用于支付购买住房首付款的自筹资金的有关证明;
(9)住房公积金管理部门规定的其他文件和资料。
27、怎样办理住房公积金贷款?
答:办理住房公积金贷款应当遵循以下步骤:
(1)借款人提出书面贷款申请并提交有关资料,可以向贷款银行提出,由贷款银行受理后交住房公积金管理部门审批,也可以直接向住房公积金管理部门申请、等待审批;
(2)经住房公积金管理部门审批通过的借款人,与贷款银行签订借款合同和担保合同,办理抵押登记、保险、公证等相关手续;
(3)贷款银行按借款合同约定,将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行设立的售房款专用帐户,或直接转入借款人在贷款银行开立的存款帐户;
(4)借款人在贷款银行开立还款帐户,按借款合同约定的还款方式和还款计划,如期归还贷款本息;
(5)贷款结清后,借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”,取回抵押登记证明文件及保险单正本,到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
28、住房公积金贷款的额度、期限有何限制?
答:根据《个人住房贷款管理办法》规定住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。目前广州市公积金贷款的额度最高为购房总价或评估价的7成(按价值低的计算),总额不得超过25万元。
按规定,处于失业阶段的职工不能申请住房公积金贷款。
29、什么是“个人住房组合贷款”?
答:个人住房组合贷款,是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金,在申请按揭贷款的同时,向银行申请个人住房公积金贷款。在购买商品房时,既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的,便是“个人住房组合贷款”。
30、申请个人住房组合贷款需符合哪些条件?
答:申请个人住房组合贷款必须同时符合有关公积金贷款的规定和贷款银行有关住房按揭贷款的规定。具体来说,
⑴ 有本市城镇常住户口;
⑵ 有足额缴存住房公积金;
⑶ 有稳定的职业和经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
⑷ 有合法有效的购买自住住房合同、协议或其他证明文件;
⑸ 有用于支付所购房产总价款20%以上首付款的自筹资金(首付款从贷款银行规定);
⑹ 自愿以所购房产作抵押;
⑺ 符合当地公积金管理部门规定的借款条件;
⑻ 贷款银行规定的其他条件。
31、组合贷款的额度和期限如何确定?
答:个人住房组合贷款的额度和期限不同的地区、不同的银行有不同的规定,在实践中,要参照贷款银行的这类贷款申请指南,一般说来:
⑴此类贷款的最高额度为所购房产销售价格或评估价格(以二者较低额为准)的80%,其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房公积金管理部门的有关规定执行;
⑵在中国人民银行规定的最长贷款期限内(目前为30年),由公积金管理部门和贷款银行根据借款人的实际情况,分别确定贷款期限。
32、申请组合贷款需提交哪些材料?
答:申请组合贷款应当提交:
⑴公积金个人借款申请书、贷款银行个人住房贷款申请书;
⑵身份证件(居民身份证、户口本或其他身份证件);
⑶公积金管理部门和贷款银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明;
⑷合法有效的购房合同、协议及其他批准文件;
⑸自愿以所购房产抵押的书面承诺;
⑹公积金管理部门和贷款银行认可的房地产评估机构出具的抵押房产的评估报告;
⑺借款人用于支付购房首付款的自筹资金证明;
⑻公积金部门和贷款银行要求提供的其他文件和资料。
33、如何办理个人住房组合贷款?
答:办理个人住房组合贷款的程序通常为:
⑴借款人需分别向住房公积金管理部门和贷款银行提出书面贷款申请,并提交有关资料;
⑵借款人获得公积金个人住房贷款额度后,持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》,向贷款银行申请组合贷款;
⑶银行同意贷款后,借款人与贷款银行就公积金个人住房贷款和个人住房按揭贷款分别签订借款合同和担保合同;
⑷合同签订后,根据规定办理抵押登记,保险和其他必须的手续,抵押期间房地产权证、保险单正本交银行保管;
⑸贷款银行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款银行开立的存款帐户内,或将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行开立的售房款专用帐户;
⑹借款人按照借款合同约定的还款计划和还款方式,按期向其在贷款银行开立的还款帐户归还贷款本息;
⑺结清贷款后,向贷款银行领取“贷款结清证明”,取回抵押房产的房地产权证及其他抵押登记证明文件和保险单正本,到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
34、按揭贷款的还款方式有哪些?
答:借款人应与贷款银行制定还本付息的计划,通常约定的还款方式有:
⑴贷款期限在一年以内(含一年)的,实行贷款到期一次还本付息,利随本清;
⑵贷款期限在一年以上的,按月归还贷款本息。具体有两种计算方式,即等额还款法和递减还款法。
35、什么是等额还款法?有何特点?
答:等额还款法又称等额本息还款法,指按月等额归还贷款本息。等额还款法的计算公式如下:
月利率×(1+月利率)供款总期数
每月供款额=————————————————×贷款金额
(1+月利率)供款总期数-1
等额还款法的特点是在整个还款期内,每个月的还款额保持不变(遇调整利率除外),优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的收支。
36、什么是递减还款法?有何特点?
答:递减还款法又称为等额本金还款法,是指按月平均归还借款本金,借款利息逐月结算还清。递减还款法的计算公式如下:
每月供款额=贷款金额/供款总期数+(贷款本金-已还本金)×月利率
递减还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊,利息则按贷款本金余额逐日计算,每月还款额在逐渐减少,但偿还本金的速度是保持不变的,较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
37、按揭贷款的利率如何确定?
答:⑴贷款期限为1年以下(含1年)的,执行半年以下(含半年)法定贷款利率;
⑵期限为1至3年(含3年)的,执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;
⑶期限为3至5年(含5年)的,执行1至3年期(含3年)法定贷款利率;
⑷期限为5年至10年(含10年)的,执行3至5年(含5年)法定贷款利率;
⑸期限为10年以上的,在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。
38、还款期内,遇法定利率调整该如何计算利息?
答:⑴贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整的,不分段计息;
⑵贷款期限在1年以上的,如遇法定利率调整,则应于次年1月1日起,按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以此确定新的月供额。简单地来说,就是每年元旦当日的人民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率,就是当年的贷款利率。
39、什么是个人商业用房贷款?
答:个人商业用房贷款是指贷款银行应借款人申请,向其发放贷款用于在中国境内购买自营性商业用房和自用办公用房,借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
40、哪些人有权申请个人商业用房贷款?
答:具有完全民事行为能力的中国公民,在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人,在中国大陆内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人,只要符合贷款条件,都可以申请个人商业用房贷款。
41、办理个人商业用房贷款应具备哪些条件?
答:办理个人商业用房贷款应具备以下条件:
⑴须有城镇常住户口或有效居留证件;
⑵有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录;
⑶有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;
⑷有不低于所购商业用房评估价值40%的自筹资金,并保证用于支付所购商业用房的首付款(首付款从贷款银行规定);
⑸能提供贷款银行认可的有效担保;
⑹贷款银行规定的其他条件。
42、个人商业用房贷款的期限和额度有无限制?
答:根据银行规定,目前通常的做法是,个人商业用房贷款的贷款期限最长不能超过十年,并且不能超过所购商业用房的剩余使用年限;贷款数额不能超过所购商业用房销售价格或经房地产价格评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款(二者以低者为准)的60%。
43、个人商业用房贷款的贷款利率如何确定?
答:应按照中国人民银行规定的同期档次贷款利率执行,各档次基准利率为(2002年2月21日起执行):
⑴贷款期限1年以下(含1年)的:贷款年利率为5.31%;
⑵贷款期限2至3年(含3年)的:贷款年利率为5.49%;
⑶贷款期限3至5年(含5年)的:贷款年利率为5.58%;
⑷贷款期限5至10年(含10年)的:贷款年利率为5.76%。
贷款期间如利率变动,按中国人民银行规定执行。
44、申请个人商业用房贷款需提交哪些资料?
答:申请个人商业用房贷款应提交下列资料:
⑴个人商业用房借款申请表;
⑵身份证件(居民身份证、户口本、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
⑶贷款银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;
⑷合法有效的购买商业用房合同、协议或其他有效文件;
⑸所购商业用房的权属证明文件(抵押物权属证明书,权利人出具同意抵押的证明);
⑹贷款银行认可的房地产价格评估机构出具的所购商业用房评估报告;
⑺保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;
⑻借款人用于支付购买商业用房首付款的自筹资金证明;
⑼如果借款人的配偶与其共同申请借款,还应出示结婚证和户口簿等证明;
⑽贷款银行要求提供的其他文件和资料。
45、通过按揭方式买房,是否必须办理保险?目前按揭保险有哪些种类?
答:根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定,购房人以所购房产作抵押的,必须在签订借款合同之前办理抵押房屋财产保险。目前主要的按揭保险种类有:抵押物财产保险、贷款信用保险、购房贷款综合保险等。
46、贷款银行对按揭保险有哪些规定?
答:⑴贷款银行通常会要求借款人到其指定的保险公司办理抵押物财产保险;
⑵保险合同必须将贷款银行列为保险赔偿金的第一受益人;
⑶保险期限不得低于按揭贷款期限;
⑷投保金额不得低于借款的全部本息额;
⑸保险费由借款人承担;
⑹抵押期间,保险单正本由贷款银行保管;
⑺抵押期间,未经贷款银行书面同意,借款人不得中断或撤销保险,否则贷款银行有权代为投保,保险费由借款人承担;
⑻贷款银行的其他规定。
47、什么是“抵押物财产保险”?
答:抵押物财产保险是针对所购房产安全的财产险,当抵押房产遭受意外事故(如火灾、爆炸)或自然灾害(暴雨、洪水、地震)毁损时,由保险公司负责赔偿。
48、什么是贷款信用保险?
答:贷款信用保险是针对购房人在保险期内因疾病、意外事故造成死亡、残疾而无法偿还购房贷款,或因失业一定时间以上,以致无力继续还贷时,由保险公司代其向贷款银行清偿尚欠贷款本息。赔偿额度会因购房人的受伤程度有所不同,如果购房人死亡,保险公司负责清偿全部贷款本息,如果购房人因伤致残,则保险公司会选择适当比例作出补偿。
49、什么是“购房贷款综合保险”?
答:购房贷款综合保险是将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式。该险种在保障抵押房产遭受意外或自然灾害毁损的风险的同时,保障即使购房人遭受人身意外或因失业等丧失供房能力,所见贷款仍可得以清偿。可见这一险种比以往的房屋险多了一重保障。而且保险的费用基本一致。只是有些保险公司对投保该险种有一些限制条件,比如购房者的年龄、贷款的额度等。
50、如何办理购房贷款综合保险?
答:⑴购房人申请个人住房按揭贷款,初审通过后,贷款银行与保险公司联系办理投保手续;
⑵购房人填写投保单,交纳保险费,保险公司出具正式发票;
⑶保险公司将保险单正本交贷款机构收押,保险单复印件交购房人。
51、办理购房贷款综合保险,投保人在哪些情况下可以获得赔偿?
答:⑴抵押房屋遭受地震、洪水火灾、爆炸等事故毁损造成的损失,以及为防止损失扩大而采取必要措施的费用;
⑵被保险人因疾病、意外事故等原因死亡、残疾,以致丧失偿还贷款能力的,对其尚欠的全部贷款本息由保险公司清偿;
⑶被保险人因无法抗拒的原因失业一年以上(含一年),无力继续偿还贷款本息,保险公司负责清偿其失业期间的全部贷款本息。
52、投保购房贷款综合险出险后应如何进行索赔?需提供哪些证明材料?
答:⑴房屋受损后,应及时通知保险公司到现场勘察,出具保险单、保险财产损失清单、采取救护措施的必要费用单据以及有关部门的证明;
⑵被保险人死亡、残疾,索取保险赔偿金应提供下列材料:
① 保险金申请书、保险单;
②被保险人死亡证明书或有关部门出具的伤残鉴定书;
③死亡的被保险人户口注销证明;
④残疾被保险人身份证明(身份证、户口本等);
⑶被保险人失业,索取保险赔偿金应提供下列材料:
①保险金申请书、保险单;
②被保险人的身份证明(身份证、户口本等);
③失业救济金的领取证明。
53、现行保险费的费率是多少?如何计算保险费?
答:目前新推出的购房贷款综合险的费率与以往的抵押房屋财产险费率一致,都是千分之一。保险费的计算标准为:贷款金额×1.2×贷款年限×保险费费率×折扣。
54、抵押期间,抵押房产出现毁损该如何处理?
答:抵押期间,如果发生保险合同约定承保范围内的事故致抵押物毁损,则应由保险公司对此损失负责赔偿。如果抵押物的毁损是在保险责任范围以外因借款人过错造成的,则应由借款人对损失负全部责任。
55、办理按揭后,借款合同当事人各持有哪些文件?
答:⑴贷款银行一般持有下列文件:
① 商品房预售合同;
② 住房抵押贷款合同;
③有关购房票证、收据;
④抵押备案证明;
⑤抵押房产的《房地产权证》、《他项权证》;
⑥保险单正本。
⑵借款人一般持有下列文件:
①《商品房买卖合同》正本或复印件;
②《住房抵押贷款合同》正本;
③借款借据;
④保险单复印件;
⑤贷款发放通知书;
⑥供楼存折。
56、什么是“转按揭”?
答:就是个人住房转按揭贷款。是指借款人在银行办理住房按揭贷款后还清贷款前,向银行要求将用于抵押的所购房产出售或转让给第三人,由第三人向银行申请购房贷款支付给原购房人,而原购房人以此笔款项偿还其按揭贷款,第三人仍以所购房产作为新贷款的担保。
57、如何办理“转按揭”?
答:⑴借款人向贷款银行提出出售或转让已用作抵押的所购房产的申请书,提交受让人的身份证明、收入证明、偿债能力证明等相关资料;
⑵贷款银行根据新借款人(即受让人)的相关资料,审查其收入情况、资信状况、偿债能力等,并据此确定新借款人的贷款金额,期限和利率;
⑶审核并确定新的保证人或抵押物,如转让的抵押房产的产权证仍未办理,则仍由原开发商继续承担连带保证责任;
⑷如果所购房产的房地产权证尚未办理,则新借款人可与开发商重新签订房屋买卖合同;如果所购房产的房地产权证已办理了,则由原购房人与受让人签订房屋买卖合同;
⑸贷款银行与新借款人重新签订住房抵押贷款合同,办理抵押登记手续,重新办理保险手续及其他相关手续,同时解除原抵押贷款合同、保险合同,收回已向原借款人发放的贷款,办理原抵押登记注销手续;
⑹贷款银行向新借款人发放贷款,新借款人按新借款合同约定的还款方式、还款计划归还贷款。
58、抵押房产未取得《房地产权证》前应如何办理转按揭?
答:办理转按揭时,所购房产尚未取得房地产权证,则原购房人应与开发商签订终止原房屋买卖合同的协议,由新购房人与开发商签订新的房屋买卖合同。贷款银行经过审查,批准转按揭申请的,应由贷款银行与新购房人签订新的抵押贷款合同,同时解除与原购房人的抵押贷款合同。
59、办理转按揭需要注意什么?
答:⑴借款人欲转让其已用于抵押的所购房产,须先征得贷款银行的同意,否则,擅自转让抵押房产的行为无效;
⑵办理转按揭期间,由于原借款合同尚未解除,故原借款人仍应按期归还贷款本息,直至原借款合同解除为止;
⑶办理转按揭后,银行向新借款人发放贷款与新旧借款人办理抵押房产过户手续之间存在一定的时间差,故银行存在一定风险。
60、什么是“加按揭”?
答:“加按揭”是指已办理按揭贷款的借款人,因为尚未达到最高贷款金额或最长贷款期限而向银行申请增加贷款金额或延长贷款期限,或者当还款达到一定额度后,将原来按揭购买的房产作为抵押,获得新的贷款,用于购买新的住房及家居消费的一种贷款形式。
61、申请加按揭贷款,需符合哪些条件?
答:申请“加按揭贷款”通常应具备以下条件:
⑴原按揭贷款期限在一年以上;
⑵有稳定的收入来源,能按期偿还贷款本息;
⑶抵押房产必须是现房,且借款人对抵押房产具有合法、完全的产权;
⑷原按揭贷款无连续两次(含两次)以上的违约记录。
62、“加按揭贷款”的额度和期限有何限制性规定?
答:“加按揭贷款”的额度和期限通常有以下限制:
⑴借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之后,不能超过用于抵押的所购住房全部价款或评估价值的70%,商业用房不超过50%;
⑵原借款期限与延长期限之和最长不能超过30年;
⑶借款人申请延期只限一次。
63、借款人可否要求提前偿还贷款?有哪些条件?
答:提前还款是指借款人具有一定偿还能力时,主动向贷款银行提出提前偿还部分或全部贷款的行为。目前,很多银行都允许借款人改变原还款计划,提前偿还部分或全部贷款,但一般需要符合以下几个方面的条件:
⑴借款人按期偿还贷款本息6个月以上;
⑵提前偿还部分贷款的最低限额一般在1万元以上;
⑶一般需提前10~20日告知贷款银行,并将身份证明、借款合同、还款存折等资料向贷款机构提出书面申请,由贷款银行进行审查;
⑷借款人提前偿还部分贷款的,仍应按约偿还当月贷款本息,同时再将要求提前偿还的贷款金额存入还款帐户。
64、提前偿还部分贷款后,剩余贷款应如何偿还?
答:贷款银行会按原借款合同约定的还贷方式,以“先息后本,每月等额减少、缩短还款期限”的计算原理,重新计算每月还款额和还款期限,重新打印“每月还贷本金利息表”,修改或重新签订借款合同。
65、提前偿还部分贷款后,剩余贷款的偿还方式有哪些?
答:办理部分提前还款后,借款人可以选择“重新计算月还款额”或是“按原月还款额还款”两种继续还款方式,两者的区别主要是,前一种减少月还款额,后一种缩短还贷期数。
重新计算月还款额是指银行将按借款人部分提前还款后的剩余贷款本金、剩余贷款期限、原贷款利率重新计算其月还款额,此时,借款人的贷款到期日并没有变化,但月还款额将有所减少。
 按原月还款额还款是指在借款人办理了部分提前还款后,选择仍按原还款额度还款,此时,月还款额不变,但贷款到期日将提前,整个借款期限将缩短。
66、提前偿还全部贷款的,可否要求退还提前期内的保险费?
答:借款人在办理按揭贷款时已一次性支付了借款期内的全部保险费,在提前偿还了全部贷款后,保险合同也随之提前解除,故按照有关保险合同的规定,借款人可持从贷款银行取回的保险单正本和提前还清贷款证明,要求保险公司按月退还提前期内的保险费。
67、什么情况下,贷款银行有权要求借款人提前还款?
答:有些银行在借款合同中规定,出现以下情形之一的,贷款银行有权要求借款人提前偿还部分或全部借款:
⑴借款人有违反借款合同的行为;
⑵借款人凭借虚假的证明材料取得贷款;
⑶借款人抛弃抵押房产;
⑷借款人发生其他足以影响其偿债能力的变故。
68、结清全部贷款本息后,借款人需要办理哪些手续?
答:结清全部贷款本息后,抵押贷款合同、保险合同即告终止,各当事人不再受合同的约束。
借款人应凭银行开具的结清贷款证明以及从银行取回的《房地产权证》、《他项权证》到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续,凭结清贷款证明和保险单正本到保险公司办理退保手续。
69、什么叫“抵押涂销”?办理抵押涂销需要哪些材料?
答:已在房地产管理部门办理了抵押登记手续的购房人,在还清全部贷款本息后,应持相关证件材料到原登记部门申请解除抵押,原登记部门审核后予以注销抵押登记的行为。
办理抵押涂销需要提交下列材料:身份证明、贷款银行出具的结清贷款证明、《房地产权证》、《他项权证》、抵押涂销登记申请表等。
70、购房人在结清按揭贷款前能否自行处分抵押房产?
答:借款人在办理按揭贷款时,已将所购房产作为按期偿还贷款的担保抵押给贷款银行,因此在结清全部贷款本息前,未经贷款银行的书面同意,购房人不能将所购房产再次抵押、出租、转让、变卖、馈赠或进行其他处分。
71、抵押房产被列入拆迁范围怎么办?
 答:因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时将这一情况告知抵押权人,依法清理债务,或者为抵押权人重新设定房地产抵押。若抵押人未按规定作出上述行为,抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利,并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准,拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件,直到法院作出判决为止,以免抵押权人因抵押物灭失而不能实现抵押权。若拆迁期限届满法院还未作出判决,经县级以上房屋拆迁为管部门批准,拆迁人可以依法实施拆迁,并办理证据保全。
72、借款人在还款期内死亡、丧失民事行为能力怎么办?
 答:借款人在还款期死亡、丧失民事行为能力时,还款的责任应由原借款人的财产继承人或法定代理人继续履行原借款合同,偿还贷款本息;
若借款人无继承人、法定代理人,或其继承人、法定代理人拒绝履行借款合同,贷款银行有权依法处分抵押房产;
如果借款人贷款时购买了贷款信用保险或购房贷款综合险,那么,贷款银行也有权要求保险公司先偿还贷款的本息,再由保险公司行使追偿权,保险公司可以通过处分抵押房产等方式得到补偿。
73、开发商作为贷款人的保证人,应承担哪些责任?
答:开发商在按揭贷款中作为贷款人的保证人需按合同约定承担以下两种责任:
⑴连带保证责任。即当借款人不能按期偿还贷款时,银行有权要求开发商负责清偿全部贷款本息;开发商在向贷款银行清偿全部贷款本息有权向购房人追偿;
⑵回购担保责任。当借款人未按期偿还贷款时,开发商应购回借款人抵押的房产,以清偿全部贷款本息。
74、开发商的担保责任范围、责任期间如何确定?
答:⑴除合同另有约定外,开发商的责任范围包括贷款本息、违约金 、损害赔偿金以及银行实现债权的费用等;
⑵大多银行规定开发商的担保责任从贷款发放之日起,直到贷款本息全部结清止。也有银行规定,开发商的担保责任直到取得《房地产权证》之日或取得《房地产权证》两年止。
75、开发商履行担保责任后,取得哪些权利?
答:⑴开发商向银行清偿全部贷款本息后,即取得了向借款人追偿的权利,有权要求借款人偿还因其承担保证责任所支付的款项(贷款本息)及相关费用;
⑵开发商有权处分抵押房产,处分所得价款不足以偿还其代为清偿的贷款本息及相关费用的,有权继续向购房人追偿。
76、房屋买卖合同签订后,因购房人原因申请按揭未获批准怎么办?
答:⑴房屋买卖合同约定以按揭方式付款,并对申请未获得批准时如何处理有约定的,则依其约定处理;
⑵买卖合同未约定申请按揭未获批准如何处理的,则开发商有权要求购房人在一定期限内寻求其他方式支付购房款;
⑶购房人确实无力继续履行房屋买卖合同,开发商有权要求解除合同,赔偿损失。
77、开发商逾期交楼,购房人能否停止还款?
答:房屋买卖合同和抵押贷款合同是两个相对独立的合同,是在各自当事人之间形成不同的法律关系。开发商逾期交楼是违反房屋买卖合同的行为,应按约定向购房人承担违约责任。而只要作为抵押贷款合同一方的贷款银行按约定发放了贷款,则购房人应按期偿还贷款本息,否则即构成违约。购房人不能以开发商逾期交楼为由,逾期支付贷款银行的还款本息。
78、房屋买卖合同签订后,因开发商原因按揭申请未获批准怎么办?
答:银行审批发放按揭贷款,在审查购房人的收入状况和偿债能力的同时,往往更注重开发商的资信状况和经济实力。如果因开发商开发条件不好或手续欠缺等原因,使银行对其保证能力丧失信心致使按揭申请未获批准,则购房人有权要求与开发商解除房屋买卖合同,退还已付购房款本金及利息,并可要求赔偿损失。
79、房屋买卖合同签订后,因不可归责于双方的事由未能订立按揭贷款合同该怎么办?
答:不可归责于双方的事由,主要是指开发商和购房人均无过错,而是由于不能预见、不能避免、不能克服的客观原因,致使按揭贷款合同未能订立。如果发生这种情况,则买卖合同任何一方都有权要求解除合同,并且开发商应将已收取的购房款本金及利息返还购房人。
80、借款合同订立后,房屋买卖合同被依法确认无效或被撤销、解除该怎么办?
答:借款人办理按揭贷款,就是为了弥补购房款之不足。一旦房屋买卖合同被确认无效或撤销、解除,借款人借款的目的则无法实现。这种情况下,根据法律规定,借款人或贷款银行有权要求解除借款合同。
81、银行未按约定发放贷款,应承担什么责任?
答:银行应按借款合同的约定,将贷款资金一次或分次划入开发商的售房款专用帐户或直接转入借款人的存款帐户。如银行未如约发放贷款,则属违约行为,应按照未发放的贷款金额、迟延天数及约定的利率计算违约金支付给借款人。
82、借款人未按期偿还贷款本息,银行可以采取什么措施?
答:⑴逾期一个月以内的,应于下月偿还贷款本息时一并归还,贷款银行不予处罚,但一年内不能超过两次;
⑵逾期一个月以上,或一年内发生两次以上逾期的,按日利率万分之五至六计收利息;
⑶贷款期满后,借款人仍未偿还全部贷款本息的,银行按日利率万分之五至六计收利息,并有权处分抵押房产;
⑷有些银行在借款合同中规定,借款人逾期还款的,贷款银行有权终止发放贷款,并要求其提前清偿部分或全部贷款本息。
83、借款人将按揭贷款挪作他用,应如何处理?
答:按揭贷款只能用于支付购房款。如果贷款银行按照约定将贷款直接转入借款人存款帐户,而借款人却将按揭贷款挪作其他用途,则贷款银行有权按照中国人民银行规定的挪用贷款利率日息万分之五计收罚息,并有权止终发放贷款,要求借款人提前偿还全部贷款本息。
84、贷款银行对按揭贷款借款人的哪些行为有权追究违约责任?
答:贷款银行对按揭贷款借款人的下列行为有权追究违约责任:
⑴借款人不按期归还贷款本息的;
⑵借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;
⑶未经贷款人同意,借款人将用于抵押的所购房产出售、转让、赠与或再次抵押的;
⑷借款人擅自改变贷款用途,挪作他用的;
⑸借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;
⑹保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,且抵押房产因意外毁损不足以清偿贷款本息,经代款银行要求借款人未能重新提供保证人或抵押物的;
⑺损害贷款人权益的其他行为。
85、什么情况下,贷款银行有权处分抵押房产?
答:贷款银行有权处分抵押房产的情况有:
⑴借款期满,借款人未清偿全部贷款本息;
⑵借款人死亡或被宣告死亡,无人代其清偿贷款本息;
⑶借款人的合法继承人、受遗赠人拒绝清偿贷款本息;
⑷借款人未经贷款人同意,擅自处分抵押房产。
86、处分抵押房产所得价款应如何分配?
答:处分抵押房地产所得金额,依下列顺序分配:
⑴处分抵押房产支付的费用;
⑵抵押房产应缴纳的税款;
⑶贷款银行未获清偿的贷款本息及违约金;
⑷借款人违反合同而对贷款银行造成的损失;
⑸支付以上款项后的余款应交还借款人或借款人的合法继承人、受遗欠赠人。
处分抵押房产所得金额不足以支付贷款本息、违约金或赔偿金的,贷款银行有权向借款人或借款人财产的合法继承人、受遗赠人追索不足部分。
87、什么情况下,应中止对抵押房产的处分?
答:贷款银行对抵押房产的处分,因下列情况而中止:
⑴借款人申请,并经贷款银行同意的;
⑵发现被拍卖抵押房产有权属争议的;
⑶诉讼或仲裁中的抵押房产;
⑷其他应当中止的情况。
88、借款人办理按揭贷款需支付的费用有哪些?
答:借寺人办理按揭贷款需支付的费用有:
⑴抵押登记费用:抵押贷款合同在房地产管理部门办理登记所需各项费用;
⑵保险费用:抵押房产办理保险缴纳的保险费;
⑶律师费用:律师为借款人提供法律咨询,审查借款人偿还贷款能力,见证借款人身份证明及签名并出具见证书等服务费用;
⑷公证费用:抵押贷款合同签订后,在公证机关办理公证的费用;
⑸印花税:房地产交易后所需支付的各项税费;
⑹抵押房产评估费用:去办理二手房按揭贷款时,贷款银行认可的房地产评估机构对抵押房产进行评估并出具抵押房产价值的评估报告所需费用。
89、按揭贷款办理公证有哪些规定?
答:⑴抵押贷款合同订立后,当事人应持合同到抵押房产所在地公证机关办理公证;
⑵经过公证后的抵押贷款合同具有“强制执行效力”,一方不履行合同义务时,对方可凭借此公证合同,直接向有管辖权的法院申请强制执行。
90、律师在办理按揭贷款中的主要作用是什么?
答:律师主要是接受银行的委托,对借款人提交的资料进行审查,见证借款人的签名、盖章,解答借款人关于按揭的法律咨询,为银行出具是否发放贷款的法律意见书等。上述工作仅限于对购房人申请资格的形式审查。
91、购房人在办理住房按揭贷款过程中,需注意哪些问题?
答:⑴提防有些规模小、操作不规范的中介公司巧立名目,滥收手续费;
⑵在与开发商签订购房意向书或购房合同,支付首付款或定金之前,应先向银行咨询自己获准按揭贷款的资格;
⑶应在合同中明确约定,一旦按揭申请未获批准或只取得部分按揭贷款,以致无法继续履行购房合同时,有权解除抵押贷款合同,由开发商退还已付购房款及定金,或扣除部分手续费后退款;
⑷开发商以口头形式,或在宣传资料、销售广告中承诺代办按揭的,一定要写入购房合同,以便将来出现纠纷,有据可查;
⑸选择贷款期限及贷款额度时,应充分考虑家庭目前及今后逾期收支状况,合理规划。
92、贷款银行受理按揭申请后是如何进行审查的?
答:贷款银行在受理按揭申请后,通常的审查程序是:
⑴由贷款初审人员对经贷款银行认可的律师提交的借款人的住房按揭贷款申请表、身份证明、收入证明、购房合同、自筹资金证明及其他资料进行初步审查;
⑵经初审人员初审同意后,由贷款审核人员对上述资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行再审;
⑶贷款审核人员将再审后确认的相关信息以“风险评估报告”的形式记录在案。主要包括:个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押房产的评估情况等;
⑷银行在对贷款申请做出最终审批前,贷款经办人员或委托的中介机构办理人员至少应和借款人面谈一次,从而基本了解借款人的基本情况及贷款用途。
93、贷款银行是通过哪些方面的审查判断借款人的偿债能力?
答:通常贷款通过以下工作方法判断借款人偿债能力:
⑴通过对借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来发展前景;
⑵通过借款人的收入水平、财务状况、负债情况判断其偿还贷款的能力;
⑶通过借款人以往的贷款记录,了解其信用情况;
⑷通过对借款人的所在单位、税务部门、工商管理部门调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况。
94、贷款银行在审查判断借款人偿债能力、信用状况时,应注意哪些问题?
答:贷款银行在审查借款人收入情况时,对于个体经营者、自由职业者,私营企业或合伙企业的发起人、合伙人等不能仅凭个人出具的收入证明判断其偿款能力,应通过要求其提供有关资产证明(如银行存单)、财务报表和实地考察等方式,了解其真实财务状况,综合判断其偿款能力。
95、贷款银行确定个人住房按揭贷款的月均还款额应遵循什么标准?
答:贷款银行在审核发放按揭贷款时会着重考核借款人的还款能力。一般应将每年住房贷款的月还款额与收入比控制在50%(含50%)。这里提及的收入应为借款人的有效收入,与配偶共同申请按揭贷款的,则应为共同收入,同理,债务支出应为单个申请人的各项支出,或与配偶的共同支出。
96、贷款银行应如何选择中介机构?
答:贷款银行应着重审核中介机构的资质、信用情况、业务操作程序、业务人员的素质等,综合考查,择优录用,并订立合同,明确责任,尤其对因中介机构原因造成银行损失的明确约定赔偿措施。
97、贷款银行应采取哪些措施防范房地产贷款的风险?
答:贷款银行应通过各种且合法的方法控制、防范按揭贷款的风险,针对不同类型的贷款,建立各自的操作审核系统,包括资格条件、审批标准、操作程序,贷后监管等;做到分工具体、明确权责,同类贷款按照申请的受理、审核、审批、贷后监管划分成若干环节;
既要注重完善贷款发放前的审查处理机制,更要加强贷款发放后对借款人财务状况的随时监控,发现可能的贷款风险及时采取措施避免损失;建立房地产行业风险预警和评估体系,掌握房地产市场的变化动态;完善对房地产贷款情况的统计工作,对每笔贷款的发放情况进行详细记录,及时对相关信息进行分析整理,以保证对贷款状况的有效监控;建立借款人信用档案,对每个借款人每笔贷款的申请、受领、使用、还款、违约等情况详实记录;实现各银行电脑系统的网络连接,加强银行之间的信息交流,实现资源共享。
同时,认真审查开发商的资信能力,通过对开发商的财务状况、债权债务情况以及其在行业内的声誉充分了解后,选择实力雄厚、信誉良好的房地产开发商合作;注重对按揭项目的调查、评估,如地理位置、房屋结构、周边环境、道路交通、同地段同类房产的价格及销售情况,综合分析后,选择销售前景好的房地产项目合作;在与开发商的合作协议及与购房人的借款合同中明确恶意按揭的性质后果及法律责任,及时办理公证、抵押登记等相关手续;要求开发商在贷款银行设立售房款专用帐户,以便对开发商资金使用情况进行监督和管理;关注按揭项目的建设情况,以便及对发现问题,采取措施防范风险;关注抵押房产的使用情况,发现抵押房产出现纠纷或被采取强制措施,及时采取相应措施;定期了解购房人的情况,如出现工作变动、收入变动或有转移、隐匿财产等显示其无能力或无意愿继偿还款的情况,应及时采取措施防范风险;对逾期还款的购房人,积极催收,并定期发出催款通知书,以中断诉讼时效,以免因超过时效丧失请求法院保护的权利。
98、什么是“恶意按揭”?应如何定性?
答:恶意按揭是指开发商与购房人恶意串通,虚构购房事实或以明显高于同地段同类房产的价格订立房屋买卖合同,向银行骗取购房贷款挪作他用或非法处分的行为。
恶意按揭是一种明显的欺诈行为,银行发现后,有权立即停止发放贷款,提前行使担保权利,处分抵押房产,并要求开发商和购房人承担连带赔偿责任。如果开发商与购房者的上述骗取银行贷款的行为是以非法占有为目的,则根据我国刑法的规定,可以贷款诈骗罪追究其刑事责任。
99、什么是“个人汽车按揭贷款”?
答:银行对在其指定的特约经销商处申请购买汽车并提供适当担保的借款人发放的人民币担保贷款,即是个人汽车按揭贷款。
100、申请个人汽车按揭贷款的借款人应具备哪些条件?
答:⑴具有完全民事行为能力并在中国境内有固定住所的中国公民;
⑵具有稳定的职业和经济收入,具有偿还贷款本息的能力;
⑶具有支付首期购车款的自筹资金(首期款从银行规定);
⑷能提供贷款银行认可的担保措施;
⑸符合贷款银行规定的其他要求。
101、借款人申请汽车按揭贷款应提供哪些资料?
答:⑴银行汽车消费贷款申请表;
⑵身份证明(居民身份证、户口本等);
⑶与汽车经销商签订的购车协议;
⑷贷款银行认可的有关部门出具的借款人收入证明及其他偿还贷款能力的证明;
⑸已在贷款银行存入不少于规定数额的首期购车款的存款凭证;
⑹保证人的资信证明;抵押物、质物清单,有处分权人同意抵押质押的证明、抵押物权属证书、评估报告、保险文件、质物的权利凭证等;
⑺如果借款人的配偶与其共同申请借款,应出示结婚证、户口本以及配偶身份证、收入证明;
⑻贷款银行要求提供的其他材料。
102、如何办理个人汽车按揭贷款?
答:输个人汽车按揭贷款的程序为:
⑴借款人向贷款银行提出申请,并提交申请汽车按揭贷款的相关资料;
⑵贷款银行对借款人的申请及提交的材料进行审查;
⑶对审查合格同意发放贷款的,贷款银行与借款人签订《汽车消费借款合同》;
⑷贷款银行与担保人签订担保合同,以抵押方式担保的、办理抵押登记手续;
⑸办理保险手续;
⑹借款人将约定数额的首期购车款划入汽车经销商的存款帐户;
⑺贷款银行在规定期限内将贷款划入汽车经销商在贷款银行开立的帐户;
⑻汽车经销商在收到贷款银行出具的《汽车消费贷款通知书》及购车人支付首期款的收款凭证后,借款人即可在经销商处提车,经销商协助购车人到有关部门办理缴费手续及领取牌照;
⑼借款人按期偿还贷款本息;
⑽全部结清贷款本息后,办理抵押和质押登记涂销手续。
103、关于汽车按揭贷款的期限和利率有何规定?
答:⑴汽车按揭贷款的期限最长不能超过5年,如果所购车辆是用于出租营运、客货运输等经营用途最长期限不能超过2年;
⑵汽车按揭贷款的利率执行人民银行规定的中长期贷款利率,并随利率调整作相应调整。
104、关于借款限额有怎样的规定?
答:⑴借款人以国库券、金融债券、国家重点建设债券、银行出具的个人存单质押的,或银行、保险公司提供连带责任保证的,借款额不得超过购车款的80%;
⑵以借款人或第三方不动产抵押的,借款额不得超过购车款的70%;
⑶以第三方保证方式申请贷款的(银行、保险公司除外),借款额不得超过购车款的60%。
105、贷款银行受理借款人申请后,如何进行审查?
答:首先,由信贷调查人员对下列内容进行调查:
⑴核实借款人递交的资料是否齐全、真实、有效;
⑵借款人的收入来源是否稳定,是否具有偿还贷款本息的能力;
⑶核实抵押物、质物或保证人情况,评估抵押物、质物的价值、变现能力或保证人的偿还能力;
⑷核实借款人有无不良信用记录。
其次,信贷审查人员对信贷调查人员提供的上述材料进行审定,提出贷款数额、期限、利率、担保方式、还款方式等具体意见。
最后,贷款决策人员根据调查、审查意见及有关资料,对是否贷款进行决策。
106、个人汽车按揭贷款应如何归还?月还款额应如何确定?
答:借款人应从贷款发放之日的下个月起,按月偿还贷款本息。每月还款额的计算方式有以下两种,借款人可以在订立借款合同时择一适用:
⑴递减法:每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+(本金-累计已偿还本金)×月利率;
⑵等额还款法又称等额本息还款法,指按月等额归还贷款本息。等额还款法的计算公式如下:
月利率×(1+月利率)供款总期数
每月供款额=————————————————×贷款金额
(1+月利率)供款总期数-1
107、关于汽车按揭贷款办理保险有哪些规定?
答:⑴借款人申请汽车按揭贷款,必须在提供担保的同时在保险公司办理车辆损失险、盗抢险、自然险和第三者责任险等保险;
⑵保险合同应注明贷款银行为第一受益人;
⑶保险期限不得短于贷款期限;
⑷贷款全部结清前,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
108、常见的住房按揭贷款的风险有哪些?
答:⑴因开发商实力不强,管理不规范或其他原因导致开发项目烂尾、质量不合格等,购房人停止还款;
⑵购房人与开发商在房屋销售和使用过程中出现纠纷,购房人停止还款;
⑶开发商与购房人恶意串通骗取按揭贷款,挪作他用;
⑷对借款人偿债能力判断失误,借款人无力偿还全部贷款本息;
⑸借款人提供虚假的收入证明,骗取银行贷款后无力偿还;
⑹因借款人收入减少,失业、疾病等原因,无力偿还贷款;
⑺因所购房产市场价格下跌或不再满足购房人的需要,购房人放弃所购房产,不再还贷;
⑻银行发放贷款后,未能及时了解、预知风险、采取措施;
⑼因按揭贷款所购房产多为期房,故银行在发放贷款时无法取得《房地产权证》,只能以开发商的资信作为购房人按期还贷的担保。而一旦开发商的财务状况、经济情况出现问题,贷款银行将会面临很大的风险;
⑽房地产市场变幻莫测,价格起伏不定,一旦抵押房产价值大跌,银行会因处分所得无法偿还尚且的贷款本息而遭受损失;
⑾对逾期还款的购房人,没有在2年的诉讼时效内催收或无法提供曾经催收过的书面证据,以致丧失胜诉权

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