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银行收紧贷款口袋,房产商融资另辟蹊径

 类别:银行贷款 发表于:2012/10/20 共被阅读过 663
【今日商报报道】自从国家宏观调控政策出台,银行纷纷收紧贷款的“口袋”,一些房产开发企业的资金压力陡增,不得不寻求其他融资渠道。
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依赖银行备受煎熬
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在2005中国地产金融年会上,央行副行长吴晓灵说,“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金,才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式,也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。” 这是政策监管层发出的鼓励房地产企业大胆尝试公募和私募信托基金最为明确的信号。
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南京市房产局公布的数据显示,2004年南京480多家开发商的国内贷款所占比重为24.3%,企业自筹资金所占比重为33.8%,销售定金和预付款所占比重达34%,基本形成了银行贷款、自有资金、销售回笼三分天下的局面。虽然2004年开发商的国内贷款比重与2003年相比下降了7.1%,但是银行贷款仍然是开发商最主要的融资渠道。
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房地产企业对银行信贷的高度依赖,既给银行埋下了潜在的金融风险隐患,也令房地产业的金融生态变得十分脆弱。银根紧缩,对众多银行资金来源超过60%的房地产企业来说,可谓备受煎熬,痛不欲生。
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典当规模有限
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资金压力的增加使开发企业不得不寻求其他融资渠道。规模较大的开发商自有资金比较充裕,有的还可以通过上市融资,中小开发商只有另寻他途。典当融资便应运而生。据悉,这种“高利贷”一般都是3个月到半年的短期贷款,利率普遍在10%左右,而银行贷款利率则在5.8%左右,抵押的东西通常是土地及在建工程等。
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开发商选择典当原因很简单,典当操作简单,周期较短,房地产开发商无需向典当行提供财务报表和具体的贷款用途说明,而且评估期限短,放款速度快,一般房屋不动产在一周之内能够评估完;典当资金运用方向受限制较少,典当行不属于金融企业,它对于当金的用途没有具体的限制,这一点与银行贷款资金存在很大区别。据了解,目前重庆典当市场上70%的业务涉及到房地产开发企业的典当。
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南京的开发企业典当融资目前还处于起步阶段。南京钟山典当行总经理张洪冈对记者说,由于政策上的差异,南京房地产开发企业的典当融资开展规模有限。估计南京典当行业提供给开发企业的资金,全年不超过3亿元。他告诉记者,土地抵押的风险很大,南京目前基本没有一家典当行办理土地典当。目前做得最多的是现房典当,可以办理抵押贷款手续,但是《典当管理办法》规定,注册资本不足1000万元的,房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的,房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。因此,对于房地产开发商而言,通过典当融资的规模有限,最多的几千万,一般只有几百万。
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金陵典当行的魏先生介绍说,曾有开发商找上门来,但是绝大多数是在建工程,因为南京房产管理部门对在建工程不予办理抵押贷款手续,所以他们一般不予以典当。还有开发企业找上门来要求现房典当,但因房子目前不好卖,变现困难,觉得有风险,最终没有谈成。
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信托门槛升高
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除了典当,信托成为开发商寄予厚望的另一条渠道。
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南京广厦置业董事长沈长明表示,“信托融资8%左右的利率成本并不算高,且房地产信托普遍的收益率在4.5%-6%之间,更有部分产品最终收益在6%以上,远远高于其他一些投资品种,老百姓也愿意买,但信托融资的成本很高,一般小体量的融资机构是不会做的。一笔1000万的信托融资,其操作成本在50万元以上。小规模的信托融资机构是赚不到钱的。”因此,目前公司的主要资金来源仍然是银行贷款。
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据悉,上半年信托公司房地产业务有部分项目已显露较大风险。截至5月末,全国已经有部分信托项目到期未能按时清算,其中房地产业务占比达61%。为此,10月份银监会下发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。通知大幅提高了房地产信托的门槛:自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度甚至超过了银行。
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江苏省国际信托投资公司有关人士介绍,公司对做房产信托产品很谨慎,因为房地产的风险实在很大,开发商很难拿出可靠担保。目前南京房价处于高位,万一房价下跌或开发商资金面断裂,房产变现的难度也较大。
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业内人土表示,目前房地产基金信托大部分是国外机构在操作,现在一些国内机构也开始对市场表现出浓厚的兴趣。在中国香港市场对于信托投资区域限制的取消,以及新加坡对信托市场优惠政策的实施后,国内有投资机构表示,可能将已经收购的达一定规模的商业物业打包在新加坡或者中国香港市场上市。 
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转帖自:南京报业网

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